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不動産売買に関する業務

基礎知識

■不動産売買〜権利証ができるまでの流れ（購入編） 　 　　　�@売買契約＋手付契約　→　�A代金決済＋引渡　→　�B登記申請 　気に入った物件が見つかり、売買代金等の条件で折り合いが付けば売主との間で�@売買契約を締結することになります。 　売買契約とは、売主が所有している不動産を買主が購入することを約束することをいいますが、不動産の場合には、スーパー等で商品を買うのとは異なり、代金が高額で持ち運びできるような商品ではないので、契約時に様々な特約を設けることになります。通常は不動産業者が契約書作成することになりますので、契約時には代金の支払や引渡時期について御自身の状況を正確に伝え、その旨特約として契約書に記載してもらうようにしてください。参考までに次によく見かける特約や専門用語について説明しますのでご覧下さい。 　契約締結後は、売主買主双方の準備ができれば、いよいよ�A代金決済・引渡になります。買主は売主に対し売買代金を支払い、売主は買主に対し鍵等を引き渡すことになります。この際に、売主買主の立場か相反することになる（買主は権利証や鍵をもらうまでは代金を支払いたくない・売主は代金を受け取るまでは権利証や鍵を渡したくない.etc）ので、司法書士が取引に立会うことになるのです。司法書士は登記申請（担保抹消・名義変更・担保設定等）に必要な全ての書類を当事者から受け取り、名義変更等の各登記申請が可能であることを確認したあと当事者にそれを伝え、それから代金支払・引渡等が行われることになります。 　取引完了後、司法書士はすぐに法務局にあなたの代理人として�B登記申請します。登記が完了するまでには約１０日間前後を要するので、権利証などは、それから買主に郵便書留で送付されます。 当事務所での取扱業務・費用についてはこちらをご覧下さい。 　　　引渡時期・代金支払時期とは？ 　 　電化製品等の場合には、売り買いの合意が成立し、代金を支払い商品を受け取るまでは通常１日に完了します。しかし不動産の場合には居住している人が次に住む住宅を探したり、名義変更の手続の準備などに時間を要するために、「契約」と「引渡」の間に一定期間置くことが通常なのです。したがって売買契約を締結する際に「いつまでに物件を引き渡すのか」や「売買代金はいつまでに支払えばいいのか」というのを予め決めておきます。ここで注意しなければならないのは、当事者がこれらの約束を守らなかった場合には、債務不履行になり、契約解除されたり、場合によっては違約金を支払わなければならなくなるということです。したがって引渡時期等を決める際には、よく考えて慎重に決めるようにしてください。 　　　ローン特約とは？ 　 　買主が住宅ローンを利用して不動産を購入する場合に通常設けられる特約です。住宅ローンといいうのは、その人の収入や信用情報等の内容によっては希望する金額の融資を受けられない場合があり、その場合にローン特約を設けていれば、白紙解約（違約金や手付放棄なしで解除すること）できるのです。この特約を設けることで利益を受けるのは専ら買主側であり、売主は契約したにもかかわらず突然解約になってしまうことを想定して契約するべきでしょう。 　　　買替特約とは？ 　 　売主が自己所有の不動産を売却して、新たな不動産を購入する場合に、その売却する不動産の売買契約に設けられる特約です。売主は、新しい不動産を購入するために自己所有の不動産を売却するのであって、仮に購入する不動産についての住宅ローンの審査が通らなかった場合等は、新しい不動産を事実上購入できなくなってしまいます。そうすると自己所有の不動産を売却する必要もなくなるので、この買替特約を設けていれば、白紙解約できるのです。つまり売主側に有利な特約であって、この特約を設けた契約をする場合には、買主はその不動産を購入できなくなる可能性があります。 　　　所有権移転時期とは？ 　 　法律上は売買契約を締結した時点でその不動産の所有権は売主から買主に移転します。しかし、売主の立場からすれば、代金の支払もないにもかかわらず所有権が買主に移転してしまうと、後日買主が代金を支払ってくくれなかった場合に不都合が生じます。したがって、不動産取引の実務では「買主が売主に対し売買代金を支払ったときに所有権が移転するという特約を設けるのです。 　　　瑕疵担保責任とは？ 　 　購入した物件について、買主が注意をしても気付かなかった欠陥（隠れた瑕疵）があった場合に、民法の規定により、売主は損害賠償義務を負い、契約の目的を達せられない場合には契約を解除されることにもなります。これが売主の負っている瑕疵担保責任です。具体的には住居の基礎部分が腐食していた場合や建物本体の設備が故障していたような場合が考えられます。なお、この規定は当事者の合意により期間を短縮したり（宅建業者が売主の場合は２年以上という制限があります）、担保責任を負わないものとすることも可能です（宅建業者が売主の場合には責任免除できません）。 　　　手付契約とは？ 　 　契約時に、買主が売主に対し手付金として一定の金額を支払い、売主がこれを受け取った場合には、当事者に契約違反がなかったとしても、当事者が履行に着手するまでは、いつでも買主は手付金を放棄することによって、また売主は手付金の倍額を買主に支払うことによって、契約を解除することになります（解約手付）。この契約は通常売買契約と同時に行われ、売買契約書に手付に関する事項が記載されることになります。 　ここで注意しなければならないのは、手付契約というのは、口約束だけで成立するものではなく、実際に手付金を交付しなければ成立しないということです。したがって契約書に手付金１００万円と記載されていても、実際に交付していなければ、買主売主とも手付放棄等による契約解除はできなくなってしまいます。また売主が宅建業者の場合には、手付金の上限金額が売買代金の２０％と規定されています。 　　　権利証とは？ 　所有権の移転登記の申請をして、それが完了すると法務局から申請書の写しに「登記済」という印鑑が押印されたものが返還されます。次にまたその不動産を売却し所有権移転登記申請する際にこれが必要になることから、権利証と呼ばれています。この権利証は再発行できるものではないので、大切に保管しておいてください。 　　　債務不履行とは？ 　売買契約を結ぶときには売主買主ともに様々な約束をします。この約束（代金支払義務・引渡義務等）を守らないことを法律用語で「債務不履行」といいます。債務不履行の効果としては、契約解除することができたり、損害賠償（違約金）を請求することができます。 　　　契約解除とは？ 　「契約」した場合には、当事者は契約から発生する権利を行使することができ、また義務を守らなければならず、原則として一方的に契約を解除することはできません。しかし、相手方が義務を履行しない場合、つまり債務不履行があった場合には、相当期間を定めた催告をし、それでも履行がない場合には、一方的に契約を解除することができるのです。 　　　違約金とは？ 　相手方の債務不履行により、損害が発生した場合に支払わなければならない損害賠償金を予め定めたものを違約金と呼び、売買取引では違約金を定めていることがほとんどです。なお、金額については、宅地建物取引業者が売主の場合には売買代金の２０％以内のという制限があります。 　　　履行に着手するとは？ 　何をもって履行に着手したと言えるかは、個別具体的に検討する必要があるので一言では言えませんが、一般的には「中間金の支払」「引渡期限到来後に買主が残代金の支払の準備をして催告した場合」等は履行に着手したことになると言われています。また「住宅ローンの申し込みをしたこと」は履行に着手したとは言えないとも言われています。つまり、契約当事者の、手付放棄等により白紙解約できるという期待と、契約を現実に履行して契約の目的を達成しようする意思とを、どう調整するかにより結論がでることになります。 ■不動産売買〜売却完了までの流れ（売却編） 　 �@媒介契約　→　�A売買契約＋手付契約　→　�B代金決済＋引渡　→　�C登記申請 　不動産を売却する場合には、まず不動産業者との間で�@媒介契約（不動産の売却を依頼し、契約締結に至った場合には一定額の報酬を支払うことを約束する契約）を締結することからはじまります。この媒介契約にも様々な種類の契約があり、売却条件にあった契約形態を選ぶようにしてください。参考までに次に媒介契約の種類と内容について説明しておますのでご覧下さい。 　媒介契約締結後、不動産業者は販売活動を行います。その結果、買主が見つかれば、買主との間で�A売買契約を締結することになります。 　売買契約とは、売主が所有している不動産を買主が購入することを約束することをいいますが、不動産の場合には、スーパー等で商品を買うのとは異なり、代金が高額で持ち運びできるような商品ではないので、契約時に様々な特約を設けることになります。通常は不動産業者が契約書作成することになりますので、契約時には代金の支払や引渡時期について御自身の状況を正確に伝え、その旨特約として契約書に記載してもらうようにしてください。よく見かける特約や専門用語について「購入編」の所で説明していますのでそちらをご覧下さい。 　契約締結後は、売主買主双方の準備ができれば、いよいよ�B代金決済・引渡になります。買主は売主に対し売買代金を支払い、売主は買主に対し鍵等を引き渡すことになります。この際に、売主買主の立場か相反することになる（買主は権利証や鍵をもらうまでは代金を支払いたくない・売主は代金を受け取るまでは権利証や鍵を渡したくない.etc）ので、司法書士が取引に立会うことになるのです。司法書士は登記申請（担保抹消・名義変更・担保設定等）に必要な全ての書類を当事者から受け取り、名義変更等の各登記申請が可能であることを確認したあと当事者にそれを伝え、それから代金支払・引渡等が行われることになります。 　取引完了後、司法書士はすぐに法務局にあなた代理人として�B登記申請します。 当事務所での取扱についてはこちらをご覧下さい。 　　　専属専任媒介契約 　専属専任を選択した場合には、1社だけにしか売却の依頼をすることができず、自ら買主を見つけた場合でも必ずこの不動産業者を通してしか契約できません。依頼を受けた不動産業者は、自ら買主を見つけることができず、売主自身や他の業者が買主を見つけた場合でも仲介手数料を得ることが保証されているため、販売活動に力を入れてくれるでしょう。 　依頼を受けた不動産業者には、「指定流通機構」（通称レインズ・ここに登録すれば、他の不動産業者もこの不動産の販売活動をすることができるようになり、早期に契約締結に至る可能性が高くなります。）へ媒介契約後５営業日以内に登録することが義務付けられています。さらに1週間に1度以上、販売活動の状況を報告する義務もあります。 　　　専属媒介契約 　 　専属を選択した場合も、1社だけにしか売却の依頼をすることができませんが、自ら見つけた買主と業者を通さずに直接契約することができます。この場合には業者に対し仲介手数料を支払う必要はありません。 　依頼を受けた不動産業者には、「指定流通機構」（通称レインズ・ここに登録すれば、他の不動産業者もこの不動産の販売活動をすることができるようになり、早期に契約締結に至る可能性が高くなります。）へ媒介契約後７営業日以内に登録することが義務付けられています。さらに２週間に1度以上、販売活動の状況を報告する義務もあります。 　　　一般媒介規約 　 　一般を選択した場合には、何社にでも売却の依頼をすることができ、自ら見つけた買主と業者を通さずに直接契約することができます。一見するとこれが一番早くに契約締結に至るように思われるかもしれませんが、必ずしもそうとも言えません。前者の場合でも依頼を受けた業者は「指定流通機構」への登録をしなければならず、登録後は様々な業者が販売活動できるようになります。他方一般の場合には「指定流通機構」への登録義務もないので、依頼をした業者だけが販売活動をすることになります。

当事務所の対応

■不動産を購入する際の業務 　当事務所では、不動産を購入する際に次のような業務を取扱っております。原則として法律相談と同じく電話やメールではなく、まずは事務所へ来て頂いてからの業務開始になります。 　　　売買契約締結時の契約書の確認〜アドバイス 　不動産の契約書や重要事項説明書には難しい言葉が羅列されていて、不動産業者の説明だけでは意味がよくわからない場合、不動産業者の言うままに契約書に署名・捺印するのが不安だという方、当事務所の司法書士が契約書や重要事項説明書等の内容を確認し、必要でてあれば助言も致します。契約前に法律専門家である司法書士があなたの立場に立って不動産購入に関する助言を行うことによって、購入後のトラブルを事前に予防することができます。 　費用に関しては、売買代金の０．１％程度（売買代金１０００万円の場合には1万円）を目安としてください。 　　　取引への立会〜登記申請代理 　契約も無事終了し、いよいよ取引（不動産の引渡しと代金の支払）です。このページの冒頭でも説明しましたが、当事務所の司法書士が取引に立会い、あなたの代理人として登記申請（所有権移転・所有権保存・抵当権設定等）致します。不動産業者には「司法書士は自分で探す」と伝えるだけで、取引までの準備は当方と不動産業者・銀行（住宅ローン）とで行います。ただし、新築分譲マンションや住宅ローンを利用する金融機関によっては売主・銀行指定の司法書士でなければ取引できない場合もありますので、予めお問い合わせ下さい。なお、不動産取引の立会は司法書士が取引場所まで出向くことになりますので、遠方の場合にはお断りせざるを得ないのでご了承下さい。 　費用に関しては、住宅ローンの有無や不動産の評価額によって異なりますが、司法書士報酬としては１０万円〜１７万円程度（印紙代等実費別途）を目安としてください。 　詳しいことは、メール又は電話（０６−６６２４−２２９０）でお問い合わせ下さい。 ■不動産を売却する際の業務 　当事務所では、不動産を売却する際に次のような業務を取扱っております。 　　　売却の依頼をするにあたって 　自宅等の不動産の売却を考えているが、どの不動産業者に売却依頼をしていいかわからない方、不動産に抵当権が設定されているが、売却代金で残債を支払えないので不動産を売却できずにお悩みの方、一度当事務所へご相談下さい。当事務所と取引関係にある信頼できる不動産業者をご紹介させていただくとともに、残債でお悩みの方は、売却完了後の債務の処理などについても法的なサポートさせていただきます。 　費用に関しては、不動産業者をご紹介するだけでは当然無料ですが、残債の処理等に関しては、どのような手続きを取るかによって代わりますので、ご相談時に説明いたします。 　　　売買契約書の確認〜アドバイス 　不動産の契約書には難しい言葉が羅列されていて、不動産業者の説明だけでは意味がよくわからない場合、不動産業者の言うままに契約書に署名・捺印するのが不安だという方、当事務所の司法書士が契約書の内容を確認し、必要でてあれば助言も致します。契約前に法律専門家である司法書士があなたの立場に立って不動産売却に関する助言を行うことによって、売却後のトラブルを事前に予防することができます。 　費用に関しては、売買代金の０．１％程度（売買代金１０００万円の場合には1万円）を目安としてください。 　　　取引への立会〜登記申請代理 　契約も無事終了し、いよいよ取引（不動産の引渡しと代金の支払）です。このページの冒頭でも説明しましたが、当事務所の司法書士が取引に立会い、あなたの代理人として登記申請（住所変更・抵当権抹消等）致します。不動産業者には「司法書士は自分で探す」と伝えるだけで、取引までの準備は当方と不動産業者・銀行（担保抹消）とで行います。。なお、不動産取引の立会は司法書士が取引場所まで出向くことになりますので、遠方の場合にはお断りせざるを得ないのでご了承下さい。 　費用に関しては、住所変更の有無や不動産の個数や担保抹消の有無によって異なりますが、司法書士報酬としては３万円〜６万円程度（印紙代等実費別途）を目安としてください。 　詳しいことは、メール又は電話（０６−６６２４−２２９０）でお問い合わせ下さい。

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